د.أحمد أحيدار

نائب وكيل الملك

لدى المحكمة الابتدائية بالناظور

مداخلة ضمن أشغال الندوة الوطنية التي نظمت من طرف المركز يومي 25 و26 نونبر 2016 تحت عنوان :”العقار والتعمير والاستثمار” بكلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية بوجدة وذلك بمناسبة تكريم أستاذ التعليم العالي الدكتور الحسين بلحساني.

مقدمة

 لقد قام المشرع بتنظيم مسطرة التحفيظ الجماعي لأول مرة في الفصل 16[1] من ظهير 9 رمضان 1331 الموافق لـ 12 غشت 1913 كما وقع تغييره وتتميمه بمقتضى قانون 07/14،[2] ونظرا لصعوبة تحقق شروط تطبيق الفصل المذكور، وإرهاق ميزانية الدولة بحكم تعدد التنقلات، وبطء شديد في الإجراءات بشأن تقديم طلبات التحفيظ وفق إرادة المالك وبشكل متقطع وحسب صدف الرغبات، في شأن عقارات متناثرة ومقدمة في أوقات متفرقة، مما أدى بالدولة إلى نهج التحفيظ الجماعي للأملاك المتجاورة المنصوص عليه في الفصل 16 من الظهير الأساسي للتحفيظ العقاري، مع أخذها زمام المبادرة من أجل إطلاق عمليات التحفيظ من هذا النوع[3]. فكان لزاما تطويع مقتضيات هذا الفصل في مرحلة أولى ثم تكريس التحفيظ الجماعي وفق مسطرة خاصة، عبر تعديل الفصل 16 المذكور لإعطاء عمليات التحفيظ الجماعي أرضية قانونية متينة.

 ورغبة من المشرع في النهوض بالعالم القروي، ووعيا منه بأهمية وفعالية التحفيظ الجماعي قام بسن بعض المساطر الخاصة للتحفيظ الجماعي[4] أهمها مسطرة ضم الأراضي الفلاحية،[5] ومسطرة التحفيظ الجماعي للأملاك القروية التي نظمها في ميثاق الاستثمارات الفلاحية، إذ تحولت أهم أهداف مسودة تعديل وتتميم الفصل 16 من الظهير الأساسي للتحفيظ العقاري إلى ظهير مستقل وهو ظهير 25 يوليوز 1969 بشأن التحفيظ الجماعي للأملاك القروية.[6]         

ومن جهة أخرى، تم تنظيم وتكثيف إشراك القطاع الخاص الذي بدأ اللجوء إليه منذ سنة 1998، وفقا للمذكرتين الصادرتين تباعا في 27 أبريل و 2 يونيو من نفس السنة، بحيث تم إسناد مهمة إنجاز بعض مراحل عمليات التحفيظ الجماعي إلى القطاع الخاص في إطار صفقات عمومية وفق كناش للتحملات ينفذ تحت المراقبة والإشراف المباشر لمسؤولي المحافظة العقارية المختصة من جهة ومسؤولي المصالح المهنية المركزية للوكالة الوطنية للمحافظة العقارية من جهة ثانية. كما نهجت الوكالة ومنذ سنة 2008 إستراتيجية “وحدة الجماعة” عوض منطقة للتحفيظ المحدودة المساحة، فأصبحت بذلك منطقة التحفيظ الجماعي تشمل كافة تراب الجماعة الواحدة أو عدة جماعات بأكملها.

هذا بالإضافة إلى أن التحفيظ الجماعي يساهم في حل عدد كبير من المشاكل المطروحة حاليا على مستوى التحفيظ، وخاصة بالنسبة للملاك غير المتوفرين على سندات تثبت ملكيتهم للعقارات التي يحوزونها، من خلال منحهم شواهد بالملك من طرف السلطة المحلية عند الاقتضاء في عين المكان.

وعلى ضوء هذه الأهمية، فإنني سوف أتولى الإحاطة بموضوع مسطرة التحفيظ الجماعي للأملاك القروية كآلية لتعميم نظام التحفيظ العقاري عبر طرح مجموعة من التساؤلات الجوهرية والضرورية التي فرضها الموضوع لمقاربته من الناحيتين القانونية والواقعية ورصد مدى فعالية هذه المسطرة في تعميم نظام التحفيظ العقاري من عدمه.

وعليه أتساءل عن مراحل وخصوصية هذه المسطرة، وما مدى مساهمة التحفيظ الجماعي في تسوية الوضعية القانونية للعقارات ذات الرسوم الخليفية؟ كما أتساءل عن الأساس القانوني للشهادة بالملك ؟ وعن قيمتها القانونية والثبوتية ؟ وهل يمكن للمتعرض أثناء عملية البحث القانوني أن يطلب من لجنة البحث ( القائد المحافظ ممثل الشركة) إعداد شهادة بالملك لتعزيز تعرضه على مطلب التحفيظ في حال عدم توفره على رسم التملك ؟ وكيف يتعامل القضاء مع الشهادة بالملك عندما يحال عليه مطلب التحفيظ المثقل بتعرض؟ وهل التحفيظ فيها إجباري أم اختياري؟ وما مدى إمكانية الاستغناء عن مسطرة التحفيظ الجماعي للأملاك القروية وتعويضها بمسطرة إجبارية التحفيظ الواردة في ظ ت ع؟ وهل ستصبح بديلا لمسطرة التحفيظ الجماعي للأملاك القروية أم الأمر ليس كذلك؟.

وبناء عل كل ما سبق ولمقاربة الموضوع وفقا لما تم طرحه من تساؤلات، ارتأيت تناوله في ثلاثة مطالب أساسية كما يلي:

المطلب الأول: مراحل وخصوصية التحفيظ الجماعي للأملاك القروية

المطلب الثاني : التحفيظ الجماعي للأملاك القروية بين الاختيارية والإجبارية

المطلب الثالث: بعض معيقات تعميم التحفيظ الجماعي واقتراح حلول لتجاوزها

المطلب الأول: مراحل وخصوصية التحفيظ الجماعي للأملاك القروية

تتدخل مجموعة من الجهات في اختيار منطقة التحفيظ الجماعي خارج دائرة الجماعات الحضارية كل من جانبها، لتحديد الحيز الجغرافي المراد تعميم نظام التحفيظ العقاري داخله، ومنها المحافظة العقارية و والعمالة والمصالح الخارجية لوزارة الفلاحة. ويتم فيها تحفيظ الأملاك طبق الكيفية والشروط المنصوص عليها في هذا ظهير25 يوليوز 1969 والمقتضيات غير المنافية من ظهير التحفيظ العقاري المعدل والمتمم بقانون 07/14 (الفقرة الأولى). كما أن مسطرة التحفيظ الجماعي للأملاك القروية تتميز بمجموعة من الخصوصيات تميزها عن المسطرة العادية والفردية للتحفيظ (الفقرة الثانية).  

الفقرة الأولى: مراحل التحفيظ الجماعي للأملاك القروية

تمر مسطرة التحفيظ الجماعي للأملاك القروية بمرحلتين وهما: مرحلة ما قبل صدور القرار الوزاري القاضي بانطلاق عملية التحفيظ الجماعي للأملاك القروية أو ما يسمى بمرحلة اختيار منطقة التحفيظ الجماعي للأملاك القروية (أولا) ثم مرحلة ما بعد صدور القرار الوزاري بتحديد منطقة التحفيظ الجماعي (ثانيا).  

أولا: مرحلة اختيار منطقة التحفيظ الجماعي للأملاك القروية

إن قرار التحفيظ الجماعي للأملاك القروية يهم رقعة جغرافية كبيرة قد تصل إلى مئات الهكتارات أو أكثر، لذلك فإن انطلاق عملية التحفيظ تبتدئ بقرار لوزير الفلاحة والصيد البحري يقضي بإحداث وتحديد، خارج الجماعات الحضرية، مناطق تدعى مناطق التحفيظ الجماعي،[7] بعد اختيار المنطقة القروية التي ستنطلق فها العملية باشتراك بين كل من المحافظ ورئيس مصلحة المسح العقاري، أو من خلال المخططات الإستراتيجية المرسومة من قبل الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية.

ويتم عرض المقترح وجوبا على عامل الإقليم والمصالح الخارجية لوزارة الفلاحة لمناقشته، وفي حالة التأييد والموافقة من طرف هذه الجهات يتم إخبار إدارة المحافظة العقارية (الإدارة المركزية) بالمنطقة التي وقع عليها الاختيار بواسطة مذكرة مشتركة مصحوبة بنسخ المراسلات ومحاضر الاجتماعات المنعقدة وأربع نسخ تصميم المنطقة المختارة.

ويتم استكمال الدراسة من طرف المصالح المركزية للوكالة للتأكد من الجدوى والقابلية للإنجاز وفقا للموارد المالية المتوفرة، فتعرض مجموع المشاريع للمصادقة من طرف المجلس الإداري للوكالة الذي يترأسه السيد رئيس الحكومة، وبذلك يعطى الضوء الأخضر للانطلاق الفعلي لأوراش التحفيظ الجماعي،[8] حيث تهيئ وتنجز الصفقات العمومية لضبط تدخل القطاع الخاص في عمليات البحث التجزيئي والقانوني وعمليات المسح العقاري، كما يتم نشر قرارات السيد وزير الفلاحة والصيد البحري القاضية بإحداث وفتح مناطق التحفيظ الجماعي بالجريدة الرسمية.

هذا بالإضافة إلى إشهارها على المستوى المحلي بتعليقها لدى مقرات المحكمة الابتدائية والمجلس الجماعي والسلطة المحلية وكذا مقر المركب العقاري.[9]

ثم بعد ذلك تبدأ عمليات الإشهار الواسع لتعبئة الساكنة وضمان انخراط السلطة المحلية والمنتخبين، حيث تعقد اجتماعات تحسيسية ويعلن عن تاريخ ونقط انطلاق الأشغال بالتعليق وتوزيع المطويات والمناداة في الأسواق والإخبار في المساجد، معلنة عن انطلاق عمليات البحث التجزيئي والقانوني وعمليات التحديد الطبوغرافي.

ثانيا: مرحلة ما بعد صدور القرار الوزاري بتحديد منطقة التحفيظ الجماعي

بعد اختيار منطقة التحفيظ الجماعي للأملاك القروية وفق للشكلية المشار إليها أعلاه، وإخبار سكان وملاك الأراضي والعقارات الداخلة في منطقة التحفيظ الجماعي تعطى الانطلاقة الفعلية لعمليات البحث التجزيئي والبحث القانوني والتحديد الطبوغرافي وهذا ما سأبينه في النقط الثلاثة الأتية:

1– عمليات البحث التجزيئي

يراد بعمليات البحث التجزيئي أخد صور جوية للمنطقة المختارة من أجل معرفة القطع وحدودها ونقل تلك الصور على تصميم طبوغرافي خاضع لقواعد لامبير، وتتم هذه العملية بالمكتب عبر برامج معلوماتية متخصصة، ليتم بعد ذلك وضع افتراضي للأنصاب عبر نفس البرنامج.

تقوم بعمليات البحث التجزيئي الشركة التي رست عليها الصفقة تحت إشراف وتتبع مصلحة المسح العقاري. وتبدأ عمليات البحث التجزيئي الميدانية مستغلة الدراسات الأولية المرتكزة على تطابق الصور الجوية للمنطقة مع الخريطة التأريفية فيتم العمل على  ضبط الحيز المادي للعقارات وغرس الأنصاب  والتعرف على طلاب التحفيظ والمتدخلين المفترضين مع تسليمهم بطائق تجزيئية خاصة بكل فئة منهم.

وتنتهي العملية بإنجاز البيان التجزيئي والتصاميم الطبوغرافية، لتبيان القطع الواقعة داخل منطقة التحفيظ المختارة وتصميم لكل عقار منجز وفق الضوابط الجاري بها العمل أي  بوضع تصميم للمنطقة مرتبط بنظام إحداثيات لامبير وفق سلم معمول به، لتحال جميعها على المحافظ المختص مشفوعة بكناش أصول البطائق التجزيئية المسلمة، لتنطلق عملية أخرى تسمى بعملية البحث القانوني.

2- عمليات البحث القانوني

بناء على التصاميم المنجزة من طرف المصالح التقنية والبيان التجزيئي المنجز، تقوم الإدارة بواسطة أطرها المؤهلين ميدانيا وقانونيا لمباشرة أشغال البحث القانوني، وذلك بعد تأطير المكلفين بالبحث القانوني وإعداد برنامج العمل. ويتم إخبار السلطة المحلية ودعوة عموم المتدخلين لحضور جلسات البحث العمومية، بنفس الطريقة التي تمت بها الدعوة إلى البحث التجزيئي وبنفس المصاحبة الإشهارية مع تعيين مقر عقد الجلسات (مسجد، مدرسة، مقر المجلس الجماعي …).

وانطلاقا من البيان التجزيئي والتصاميم المرفقة به والصور الجوية المكبرة لكل قطعة، الحاملة لمجموع المعلومات المحصلة خلال البحث التجزيئي، يتم استفسار طالب التحفيظ في جلسة عمومية للبحث، يساهم في تأطيرها ممثلو السلطة المحلية وتتم دعوة الحاضرين من أجل تقديم شهاداتهم حول التصريحات المقدمة والتدخل عند الحاجة.

وبناء على مختلف التصريحات والوثائق المقدمة يتم تحرير طلبات التحفيظ في عين المكان عبر ملء مطبوع مخصص لذلك لكل قطعة لتوقع من قبل المعنيين بالأمر مع مراعاة المقتضيات القانونية المنصوص عليها في الفصلين 13 و 14 من قانون 07-14. وبالنسبة للملاك (طلاب التحفيظ ) الذين لا يتوفرون على سندات كافية لإثبات التملك أو لا يتوفرون على أي وثيقة، أو وثائقهم غير كافية فإن السلطة المحلية تكون ملزمة بأن توفر لهم شهادات إدارية للملكية تحرر في عين المكان كذلك. كما يتم تدوين التعرضات المقدمة خلال جلسة البحث.

يعمل المحافظ على إيداع بمقر السلطة المحلية ملفا يحتوي على بيان وتصميم تجزيئيين ومطالب التحفيظ المقيدة داخل الآجال القانونية[10] بعد مراقبة مكتبية لمجموع الوثائق المهيأة، وينشر إعلان حول الإيداع المذكور بالجريدة الرسمية ويعلق طيلة ثلاثة أشهر تبتدئ من تاريخ هذا النشر في مكان بارز بمكاتب القائد أو القواد المعنيين بالأمر والمحافظة على الأملاك العقارية والمحكمة الابتدائية، وتوجه الجهات المعنية إلى  المحافظ شهادة تثبت استيفاء الإجراءات الخاصة بتعليق الإعلان وبذلك تفتح للكافة إمكانية الاطلاع على نتائج الأشغال وبدون صائر.[11] أما إذا أدخلت تغييرات على المعطيات الأساسية بالبيان التجزيئي، فيتم إعداد بيان تعديلي يشهر بنفس الطريقة المذكورة سلفا.[12]

3-  التحديد الطبوغرافي

تعد عملية التحديد مرحلة مهمة في مسطرة التحفيظ وفي غاية الأهمية في مسطرة التحفيظ الجماعي فهي عملية هندسية قانونية عمومية وحضورية يقوم بها  مهندس مساح طبوغرافي ينتدبه المحافظ على الأملاك العقارية الذي يقوم بتسير عمليات التحديد.  وتتم عمليات التحديد في مسطرة التحفيظ الجماعي للأملاك القروية وفقا لأحكام ظهير التحفيظ العقاري كما وقع تتميمه وتغييره بقانون 07/14، إذ يعمل المحافظ على برمجة عمليات التحديد القانوني ويعلن عنه بالتعليق بمقر المحكمة الابتدائية والسلطة المحلية شهرا واحدا قبل انطلاق الأشغال كما يتم استدعاء طلاب التحفيظ والمتدخلين وكل من يهمهم الأمر الذين عليهم الحضور شخصيا أو بواسطة نائب بوكالة صحيحة. [13]

غير أن غياب طالب التحفيظ وعدم حضوره لعملية التحديد في إطار مسطرة التحفيظ الجماعي لا يحول دون قيام المهندس الطبوغرافي من انجاز التحديد عند توفر العناصر والمعطيات الضرورية والكافية للقيام بذلك،[14] بخلاف ما هو عليه الأمر بشأن المسطرة الفردية للتحفيظ.[15] ولا ريب أن الغاية من ذلك واضحة وتتمثل في تفادي كثرة التنقلات بالنسبة لموظفي الإدارة، فضلا عن أن التحديد يجرى لمجموع مطالب التحفيظ بكيفية جماعية ومتزامنة ومتواصلة.[16]

وبعد توصل المحافظ على الأملاك العقارية من مصلحة المسح العقاري بمحاضر التصميم والتصاميم العقارية ومراقبتها يعلن عن اختتام أشغال التحديد بالنشر المنجزة بالجريدة الرسمية الذي يوجه قصد التعليق بمقر المحكمة الابتدائية والسلطة المحلية للإعلان عن آخر أجل لقبول التعرضات والمحدد في شهرين من تاريخ النشر.[17]  مع إمكانية الاستفادة من مقتضيات الفصل 29 من ظهير 12 غشت 1913 كما وقع تتميمه وتغييره والمتعلقة بالتعرض الاستثنائي.[18]

الفقرة الثانية: خصوصية التحفيظ الجماعي للأملاك القروية

يتميز التحفيظ الجماعي للأملاك القروية بعدة خصائص تعد عاملا مساعدا ومشجعا للدولة والملاك على إتباعه لتقليل من النزاعات و تحفيظ مجموعة من العقارات دفعة واحدة، ومساهمته في تعميم نظام التحفيظ العقاري لما يحمله من فوائد على مجموع العقارات المستهدفة، كالمجانية والإعفاء من كل الصوائر – ما عدا المصاريف الناتجة عن التعرضات – والإنجاز الجماعي لكل مراحل المسطرة والإشهار الواسع في أقصى تجليات، بالإضافة إلى إمكانية إنجاز شهادات إدارية للملكية لطلاب التحفيظ الذين لا يتوفرون على سندات كافية لإثبات التملك، وكذا تسوية الوضعية القانونية للعقارات ذات الرسوم الخليفية، وسأقتصر على تحليل إمكانية إنجاز شهادة إدارية بالملك في عين المكان  أولا، وأبين دور التحفيظ الجماعي في تسوية الوضعية القانونية للعقارات ذات الرسوم الخليفية ثانيا.

أولا: إمكانية إنجاز شهادة إدارية بالملك في عين المكان 

يتعين على كل شخص يدعي ملكية عقار أو حق عيني عليه أن يقيم أو يحصل على سند يثبت ملكيته للعقار، ويطلق عليه سند الملكية أو أصل التملك، وفي حال عدم توفره على هذا السند وكان حائزا للعقار حيازة مستوفية للشروط القانونية،  وأراد تقديم مطلبا للتحفيظ وجب عليه تأسيس رسما للملكية ينجزه العدول بعد إدلاء المعني بالأمر بشهادة إدارية صادرة عن السلطة المحلية تفيد بأن العقار موضوع تأسيس الملكية ليس ملكا جماعيا أو حبسيا وليس من أملاك الدولة وغيرها.[19]

بالرجوع إلى القواعد العامة المعمول بها في إطار ظهير التحفيظ العقاري نجد أن طالب التحفيظ ملزم ببيان سبب التملك، إذ يجب عليه إرفاق طلبه بجميع رسوم التملك والعقود وسائر الوثائق التي من شأنها أن تعرف بالحق العيني العقاري المراد تحفيظه،[20] إذ أوجبت المادتين 13 و 14 من ظهير التحفيظ العقاري المعدل والمتمم بموجب قانون 07/14 على طالب التحفيظ تقديم مطلب للتحفيظ يتضمن لزوما من بين ما يتضمن بيان أصل التملك ( البند الثامن من الفصل 13 ) مع ضرورة إرفاق مطلبه بأصول أو نسخ رسمية للرسوم والعقود والوثائق التي من شأنها أن تعرف بحق الملكية وبالحقوق العينية المترتبة على الملك.

وباستقراء مقتضيات ظهير التحفيظ الجماعي للأملاك القروية (25 يوليوز1969) يتبين أنه لم يتحدث عن سندات التملك الداعمة لمطلب التحفيظ في إطار التحفيظ الجماعي، وإنما نص في الفصل الأول على أن تحفيظ الأملاك القروية يتم طبق الكيفية والشروط المنصوص عليها في هذا الظهير والمقتضيات غير المنافية من ظهير التحفيظ العقاري المعدل والمتمم بموجب قانون 07/14.

 غير أن الواقع العملي لمسطرة التحفيظ الجماعي للأملاك القروية يتميز بالمرونة والتبسيط فيما يتعلق بالعقارات التي لا يتوفر أصحابها على سندات تثبت ملكيتهم لتلك الأراضي، من خلال إمكانية إنجاز شهادات إدارية للملكية في عين المكان لطلاب التحفيظ الذين لا يتوفرون على سندات كافية لإثبات التملك، ودون إتباع الإجراءات الإدارية المعمول بها للحصول على مثل هذه الشهادة (  الشهادة بالملك). إذ لا يتم إلزام المستفيدين من هذه المسطرة بالإدلاء بعقود التمليك الأصلية والاكتفاء بشهادات مهيأ في عين المكان بحضور شهود يتم التأكد من هوياتهم، ويتم قبول جماعي لكل مطالب التحفيظ في عين المكان وبكيفية علنية من طرف منتدبين عن المحافظة العقارية.   

في الواقع العملي للشهادة بالملك نفس القوة الثبوتية التي تكون لرسم الملكية المستوفية لشروط الملك[21]  وتعتبر سندا عاديا للتملك تقارع ببقية الحجج حسب مدة الحيازة المضمنة بها، فيتم الترجيح بينهما حسب القواعد الواردة بمدونة الحقوق العينية. بحيث ترجح الشهادة بالملك على بقية الحجج الناقلة للملك (كالشراء والهبة والقسمة)، إلا إذا استندت هذه الأخيرة على أصل الملك فتطبق قواعد الترجيح بهذا الشأن.[22]

  ثانيا: تسوية الوضعية القانونية للعقارات ذات الرسوم الخليفية

تعد العقارات ذات الرسوم الخليفية الناتجة عن تطبيق الظهير الخليفي[23] إبان الاحتلال الاسباني للمنطقة الشمالية،[24] عائقا رئيسيا لتنمية المنطقة الخليفية، إذ أضحت البنية العقارية لهذه المناطق معرقلة للاستثمار،[25] لأنها رسوم مرفوضة من قبل مؤسسات الائتمان بعلة عدم نهائية البيانات المضمنة بها، كما أن بنيتها الأساسية تتصف بعدم الاستقرار والتعقيد، ووضعيتها الهندسية غامضة وغير دقيقة،[26] وذلك بخلاف الرسوم العقارية التي تتوفر على أرضية قانونية وهندسية صلبة للملكية العقارية تجعلها ضمانة قوية وآمنة للسلف الرهني،[27] وبالتالي المساهمة في تنمية المنطقة وتمويل الاستثمارات المختلفة فها.

  كما أن تداول العقارات وانتقالها من مالك إلى أخر دون أي نزاع يستوجب توفر هذه العقارات على معطيات ومعلومات مؤكدة ودقيقة وواضحة، موثوق فيها، وهو ما لا يتوفر في العقارات ذات الرسوم الخليفية بحيث يبقى التعامل بشأنها ملفوف بالمخاطر ومغامرة غير أمنة العواقب لكثرة النزاعات وطولها من جهة وتعقدها من جهة أخرى، لأن هناك أشخاصا يحملون رسوما خليفية لم يسبق لهم في يوم من الأيام أن حازوا الأرض محل هذه الرسوم، بالنظر للوضعية الغامضة التي كانت تمر منها مسطرة تأسيسها، إن لم تكون سلمت دون إتباعها، وهذا قد يعصف بحقوق المتعاملين، ويؤدي إلى تفشي آفة المضاربة العقارية وانتشار التجزئات السرية، والبناء غير المرخص،[28] نتيجة عدم استقرار المعاملات والتصرفات العقارية الواردة على العقارات ذات الرسوم الخليفية التي تدفع ملاكها إلى خرق المقتضيات القانونية لغياب الأمن القانوني والعقاري في هذا المجال.

ولذلك فتعميم التحفيظ الجماعي في المناطق الشمالية للمغرب من شأنه أن يضع حدا لتلك النزاعات المثارة بهذا الشأن، لاسيما وأن حجية الرسوم الخليفية مثلها مثل رسوم الملكية المحررة من قبل العدليين، وكأن العقارات موضوع هذه الرسوم لم تخضع قط لأي نظام عقارين وهو ما يستوجب بالضرورة إخضاعها من جديد لعملية التحفيظ بجميع إجراءاتها لتطهيرها من جميع الشوائب التي علقت بها سواء كانت واقعية أو قانونية.   

فأهم دور يمكن أن تقوم به مسطرة التحفيظ الجماعية في المناطق الشمالية للمغرب بالإضافة إلى تعميم نظام التحفيظ العقاري هو القضاء على الرسوم الخليفية التي لا زال الكثير من الملاك يحتفظون بها كسندات لعقاراتهم، بحيث يجب أن تحظى بالأولوية وباهتمام السلطات المعنية لأجل استفادة هذه المناطق من ايجابيات مسطرة التحفيظ الجماعي واعتبارها الحل المناسب للقضاء على الرسوم الخليفية وذلك لتنوع وتعقد الصعوبات التي تحول دون تعميم نظام التحفيظ العقاري في هذه المناطق.

في الواقع يبدو أن السلطات المعنية تفطنت لأهمية ذلك وبادرت إلى فتح مناطق التحفيظ الجماعي في المناطق الشمالية للمغرب:

– كمنطقة الساحل بطنجة التي ترتب عليها تحفيظ حوالي 1500 هكتار دفعة واحدة وتسوية وضعية 25 رسما خليفيا، كما تم تسوية 2900 رسم خليفي في إطار المساطر الجماعية الإجبارية للتحفيظ إلى غاية سنة 2006.

– كما تم الإعلان عن التحفيظ الجماعي بالجماعة القروية بايت يوسف وعلى بالحسيمة في شهر غشت 2015 بمقتضى قرار لوزير الفلاحة والصيد البحري والمسطرة جارية  إلى حدود الساعة.

– كما أن الجماعة القروية لوطا بإقليم الحسيمة ستعرف هي الأخر في الأشهر القليلة القادمة تحفيظا جماعيا للأراضي التابعة لها، إذ شرعت الجهة المعنية بدراسة تقنية للمنطقة بغية استفادتها من مزايا وأهمية مسطرة التحفيظ الجماعي للأملاك القروية.

المطلب الثاني : التحفيظ الجماعي للأملاك القروية بين الاختيارية والإجبارية

إذا كان التحفيظ العقاري في المغرب من حيث المبدأ اختياري طبقا لمقتضيات الفصل 6 من ظهير التحفيظ العقاري، كما أن التحفيظ في أن واحد طبقا لمقتضيات الفصل 16 من ظهير التحفيظ العقاري يخضع لنفس المبدأ إذ ترك المشرع الحرية للملاك الذين تتوفر فيهم الشروط المنصوص عليها في هذا الفصل الاتفاق على تحفيظ عقاراتهم تحفيظا جماعيا في أن واحد أو عدم تحفيظها، إذ الأمر متروك لقناعتهم الشخصية ولحرية اختيارهم ولا يمكن إرغامهم على ذلك.

فإن التحفيظ الجماعي للأملاك العقارية محل خلاف فقهي (وإن كانت المسألة محسومة من الناحية العملية)، لغياب مقتضى قانوني صريح ناص على الإجبارية من عدمها، وقد انقسم الفقه المهتم بالميدان العقاري إلى اتجاهين بين من يرى أنه تحفيظ اختياري (الفقرة الأولى ) ومن يقول بأنه إجباري(الفقرة الثانية )  ولكل اتجاه مبررات وحجج يعضد بها موقفه.

الفقرة الأولى: الاتجاه القائل باختيارية التحفيظ الجماعي للأملاك العقارية

 يعلل هذا الاتجاه توجهه[29] بكون المشرع حسم المسألة بنص صريح عندما ألزم المحافظ في حالة غياب المعنيين بالأمر عن عمليات التحديد أن تتم موافقتهم لاحقا على هذا التحديد حسب الفقرة الثانية من الفصل 6 من ظ ت ج، إذ يمكن للمالك رفض عملية التحديد المجرى لأرضه وعندئذ تتوقف عملية التحفيظ بالنسبة له، بخلاف ما هو عليه الأمر في التحفيظ الجماعي لأراضي الضم حيث يتم التحفيظ بصفة إجبارية رغما عن إرادة المالكين.

وهذا ما أكده قضاء المحكمة الإدارية بفاس[30] عندما قضى ببطلان إجراءات التحفيظ بعلة أن ظهير 25 يوليوز 1969 ولئن أعطى للمحافظ إمكانية إجراء عملية التحديد في غيبة صاحب الملك فإن القانون نفسه يلزمه بعدم الاستمرار في عملية التحفيظ وتأسيس الرسم العقاري إلا بعد التحري والبحث وموافقة المالك الحقيقي على هذه العملية، وأن وظيفة المحافظ هي المحافظة على الممتلكات العقارية للمواطنين لا نزعها كما في القضية لاسيما وأن حق الملكية محمية قانونيا ودستوريا.   

الفقرة الثانية: الاتجاه القائل بإجبارية التحفيظ الجماعي للأملاك العقارية،

 يبرر هذا الاتجاه توجهه[31] على أنه بالرغم من غياب نص قانوني صريح يقضي بإجبارية التحفيظ الجماعي للأملاك العقارية كما هو الشأن في ظهير ضم الأراضي الفلاحية، غير أنه من حيث الواقع فهو إجباري إذ أن المحافظ غالبا ما يغض الطرف عن عدم حضور المالكين المعنيين بعملية التحديد التي تجري لعقاراتهم ويعتبر وكأن جميع الملاك قد حضروا عملية التحديد، دون الحاجة إلى موافقة المالك المتغيب، بالإضافة إلى أن الملاك الواقعة أملاكهم في نطاق التحفيظ الجماعي يسارعون إلى تقديم طلبات تحفيظ عقاراتهم فتلحق بهم القلة الباقية، وذلك نتيجة تضافر مجموعة من العوامل:

• أن الهدف من التحفيظ الجماعي هو عدم ترك قطع بيضاء، لأن الدولة هي من تقوم بهذه المبادرة وتسخر لإنجاحها موارد بشرية ومادية مهمة كما أنها منظمة بطريقة تجعل كل الملاك يهتمون بها.
• إن الدروس الميدانية وتنقلات ممثلي السلطة لها أثر نفسي على الملاك تجعلهم يقبلون بصفة جماعية على العملية.
• مشاركة وتدخل عدة جهات إدارية يعطي هالة للعملية  ويدفع الملاك إلى الابتعاد عن الغش والتدليس والتزام الجدية.

وأمام هذا الخلاف الفقهي فإنه لابد من تدخل المشرع للحسم وبشكل قاطع في اختيارية أو إجبارية التحفيظ الجماعي للأملاك العقارية، ولو أننا نطمح إلى النص صراحة على الإجبارية أسوة بما هو مقرر في مسطرة ضم الأراضي الفلاحية، وطالما أن الاختيارية لا تخدم التعميم ولا حتى الإسراع بعملية التحفيظ، وهذا لا ينفي الدور الايجابي لهذه المسطرة في المساهمة في تحفيظ أكبر عدد من العقارات.

وما أخذ المشرع المغربي بمساطر متعددة للتحفيظ الجماعي سواء من خلال الفصل 16 أو ظهير التحفيظ الجماعي للأملاك القروية أو ظهير تحفيظ أراضي الضم، سوى خطوة فعالة وايجابية وواقعية تروم تعميم نظام التحفيظ العقاري والتخطيط المحكم في هذا الميدان.

وما يعزز هذا الكلام سن المشرع المغربي في القانون 07/14 لمسطرة التحفيظ الإجباري في الفصول 51-1 إلى 51-19، بالإضافة إلى الفصل 7 الذي نص على كيفية فتح مناطق التحفيظ الإجباري وعلى مجانيتها.

المطلب الثالث: بعض معيقات تعميم التحفيظ الجماعي واقتراح حلول لتجاوزها

رغم المزايا العديدة للتحفيظ الجماعي للأملاك القروية طبقا لظهير 25 يوليوز 1969 فأنه يعرف بعض الثغرات القانونية والعوائق المادية التي تحول دون تعميم نظام التحفيظ العقاري في المنطقة المختارة  للتحفيظ الجماعي، ما من شأنه التأثير سلبا على فعالية هذه المسطرة (الفقرة الأولى) وهذا ما دفعنا إلى البحث عن حلول لتجاوز هذه المعيقات ولعل مسطرة التحفيظ الإجباري التي جاء بها المشرع كمستجد في ظهير التحفيظ العقاري المتمم والمعدل بقانون 07/14 لخير بديل عنها (الفقرة الثانية).

الفقرة الأولى: بعض العوائق الحائلة دون تعميم التحفيظ الجماعي في المنطقة المختارة

عرفت مسطرة التحفيظ الجماعي للأملاك القروية عدة معيقات منها ما هو راجع إلى النص القانوني  ومنها ما هو مرتبط بقلة الوعي  والموارد المادية والبشرية من بينها:

• صفة الاختيارية

جعلت هذه الصفة فعالية التحفيظ الجماعي للأملاك القروية  أقل من فعالية التحفيظ الجماعي في إطار ضم الأراضي الفلاحية رغم تشابه المسطرتين، فمادام التحفيظ الجماعي للأملاك القروية ليس إجباريا فإنه يترك داخل المنطقة المختارة بعض النقط البيضاء المتكونة من العقارات التي لم يرد ملاكها إخضاعها لنظام التحفيظ العقاري، بحيث لا يملك المحافظ إمكانية تحفيظها تلقائيا، بالرغم من أن الدولة هي التي اتخذت المبادرة وأنفقت أموال طائلة على العملية من بدايتها حتى نهايتها.[32] بخلاف ما جاء في مسطرة التحفيظ الإجباري إذ اوجب المشرع إجراء عملية التحديد قبل انتهاء أجل التعرض سواء بحضور طالبي التحفيظ أو في غيبتهم، وهذا يتماشى مع سياسة تعميم نظام التحفيظ العقاري.

• طول الإجراءات المسطرية وتعقدها

 إذ بالرغم من نص المشرع على أجال محددة ومختصرة من حيث الوقت ومبسطة بالمقارنة مع التحفيظ العادي، فإن هذه العملية تحتاج إلى إجراءات أكثر تبسيط منصوص عليها في القانون ذاته حتى لا يتم الرجوع بشأنها إلى ظ ت ع الذي  يعرف تعقيدات متعددة، كما أن تنوع المراحل الواجب إتباعها ومسطرة التعرضات التي تساهم في تعقيد ودوام مسطرة التحفيظ الجماعي في حال عدم وجود نزاع من سنة إلى سنتين، لارتباط المحافظ بمجموعة من المصالح الإدارية المتدخلة في العملية.[33] هذا بالنسبة للمسطرة الإدارية. بخلاف ما نص عليه المشرع في مسطرة التحفيظ الإجباري القاضي بإحداث لجنة التحفيظ الإجباري(ف 51/3) وهذا سينعكس ايجابيا على مسطرة التحفيظ العقاري.   

أما في حال قبول التعرضات وعرضها على القضاء فإن المسطرة تطول والنزاع يتطلب مدة زمنية ليست بالهينة الأمر الذي يبقى معه العقار خارج دائرة التعامل لسنوات نتيجة تعدد مراحل التقاضي وطول المسطرة وتعقد إجراءاتها.

• عدم الوعي بأهمية التحفظ الجماعي

 بحيث لم يتم استيعابه من طرف المجتمع بل من الناس من يجهل وجوده بالمرة وحتى الذين يعرفونه يجهلون إجراءاته وخصوصياته ومزاياه،[34] ولذلك فالتوعية الواسعة النطاق والتحسيس بأهمية التحفيظ العقاري الآنية والمستقبلية، بكون التحفيظ يجلب ضمانة قانونية ويساهم في ثبات ملكية عقاراتهم واستقرارها وتطهيرها والتعرف على الحقوق العينية عليها، ويرفع من قيمتها، وهذه الحملات التوعوية والإشهارية شجعت عدد كبير من المواطنين على قبول تحفيظ عقاراتهم في المناطق المختارة لهذه العملية.

• قلة الموارد المادية والبشرية بالإضافة إلى سوء توزيع هذه الإمكانات، وقلة عدد المحافظات العقارية بالنظر إلى اتساع مساحة الأراضي التي تدخل ضمن دائرة نفوذها.

الفقرة الثانية: تعويض مسطرة التحفيظ الجماعي للأملاك القروية بمسطرة إجبارية التحفيظ الواردة في ظهير التحفيظ العقاري

جاء قانون 07/14 بمستجد في غاية الأهمية من شأنه الدفع بعجلة تعميم نظام التحفيظ العقاري على كافة تراب المملكة، وذلك بنصه على مسطرة إجبارية التحفيظ العقاري في مناطق تفتح وتحدد بقرار يتخذه الوزير الوصي على الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية بناء على اقتراح من مديرها.[35] كما حدد “لجنة التحفيظ الإجباري”[36] لإعداد المعنيين بالأمر لعمليات التحفيظ الإجباري وضمان حسن تنفيذ أشغال البحث التجزيئي والقانوني ومراقبتها وكذا لاتخاذ كافة التدابير التي تمكن من إدراج وتحديد مطالب التحفيظ.

 تدرج المطالب في المناطق التي سيتم فتحها للتحفيظ الإجباري مجانا.

يعين الأعضاء المذكورون بقرار عاملي، وإذا كانت منطقة التحفيظ الإجباري تمتد إلى أكثر من عمالة أو إقليم فإنهم يعينون بقرار مشترك للعمال المعنيين.

إذن ماهي مميزات هذه المسطرة وهل بإمكانها تعويض مسطرة التحفيظ الجماعي للأملاك القروية التي ينحصر نطاق تطبيقها في الميدان القروي؟

سنبين هذه المميزات من خلال إجراء مقارنة بين المسطرتين كالتالي:

• مبدأ الاختيارية:
• التحفيظ الجماعي للأملاك القروية اختياري
• في التحفيظ الإجباري التسمية دالة على المعنى 
• نطاق التطبيق:
• التحفيظ الجماعي للأملاك القروية ينحصر خارج دائرة الجماعات الحضارية أي  خارج المدار الحضري.
• التحفيظ الإجباري يمتد إلى المجالين الحضري والقروي على حد سواء. كما أن المشرع لم يحدد في هذه المسطرة طبيعة العقارات المعنية بقرار التحفيظ الاجباري، سواء تعلق الأمر بعقارات قروية أو حضرية. كما لم يعين المشرع أي أنظمة عقارية بعينها.
• المجانية:
• التحفيظ في كليهما مجاني
• الجهات المتدخل في عملية الإعداد والتحفيظ:
• في التحفيظ الجماعي للأملاك القروية تتدخل عدة جهات والقيام بعدة مراسلات وإجراءات الشيء الذي يترتب عنه بطء العملية وتعقدها.
• في التحفيظ الإجباري نص المشرع على لجنة التحفيظ الإجباري تقوم بالإعداد لعمليات التحفيظ الإجباري وضمان حسن تنفيذ أشغال البحث التجزيئي والقانوني ومراقبتها وكذا لاتخاذ كافة التدابير التي تمكن من إدراج وتحديد مطالب التحفيظ.
• حضور أو غياب الملاك خلال عملية التحفيظ:
• في التحفيظ الجماعي للأملاك القروية يمكن للمحافظ القيام بعملية التحديد في غياب الملاك غير أن هذا التحديد لا يكون صحيحا إلا إذا وافقوا عليه فيما بعد، أي لا يمكن له تأسيس رسم عقاري.

أما القطع التي لم يتم التعرف على مالكيها خلال عملية البحث فتبقى دون تحفيظ أي بقع بيضاء داخل منطقة التحفيظ الجماعي.

• في التحفيظ الإجباري يمكن للمحافظ القيام بعملية التحديد والتحفيظ في اسم الملاك الذين تقاعسوا عن الحضور أو تغيبوا.

أما القطع التي لم يتم التعرف على مالكيها خلال عملية البحث فتحرر المطالب وتدرج تلقائيا في اسم الملك الخاص للدولة.[37]  

• التعرض:
• في التحفيظ الجماعي للأملاك القروية فتح أجل التعرض الاستثنائي والمحدد من إيداع مطلب التحفيط إلى انصرام أجل الشهرين يبتدئ من تاريخ نشر إعلان اختتام التحديد بالجريدة الرسمية.
• في التحفيظ الإجباري تقبل التعرضات داخل أجل أربعة أشهر ابتداء من تاريخ النشر في الجريدة الرسمية للإعلان عن إيداع اللائحة والتصميم التجزيئيين بمقر السلطة المحلية، وذلك دون فتح أي باب للتعرض الاستثنائي.[38]
• الحقوق المكتسبة خلال مسطرة التحفيظ:
• في التحفيظ الجماعي للأملاك القروية لم يتم النص عليه
• في التحفيظ الإجباري يجب نشر كل حق تم اكتسابه خلال مسطرة التحفيظ طبقا لمقتضيات الفصل 84 من هذا القانون.

خاتمة

صفوة القول إن مسطرة التحفيظ الجماعي للأملاك القروية رغم المزايا التي تتميز بها والضمانات التي توفرها، و كذا مساهمتها الفعلية في النهوض بالاستثمارات الكبرى والصغرى ودورها الملحوظ في تنمية العالم القروي، بالإضافة إلى تسوية الوضعية القانونية للأراضي وتطهير العقارات من كل الشوائب المادية والقانونية، وكل ذلك لتحضين الملكية العقارية وإخراجها إلى التداول لتحريك العجلة الاقتصادية،

ولذلك أصبح السعي وراء تعميم نظام التحفيظ العقاري على جميع أنحاء المملكة أمرا مفروضا، فمنافعه لم تعد تخفى على أحد، إذ يعد من حيث المبدأ خطوة هامة في إصلاح البنية العقارية والائتمان العقاري لثبات الملكية واستقرارها في هذا النظام. ويمكن من تجنب تراكم أنظمة قانونية عديدة في المجال القروي، ويساعد على الإنعاش الاقتصادي ويسهل تداول العقارات ويجعل نظام الضمانات يسير بشكل ملائم.

وعليه فإنه بات ملحا تقرير إجبارية التحفيظ للتعرف على الهوية الحقيقية للعقارات وتحديد الهياكل العقارية لأجل اعتماد برامج تنموية مبنية على أسس موضوعية وواقعية وعلى معطيات محققة ودقيقة. غير أنه لا يعني القيام بذلك في آن واحد ودفعة واحدة، والوصول إلى التعميم المطلق لنظام التحفيظ العقاري بتحفيظ كل العقارات، بقدر ما يعني وضع رؤية وسياسة واضحة عبر مخططات مدروسة ومرتكزة على معطيات مؤكدة وقائمة لا على واقع يتأرجح بين التعقيد وعدم الاستقرار أو على افتراضات محتملة فقط.   

ولعل نص المشرع صراحة على إجبارية التحفيظ في المدارين القروي والحضري معا حسب المقتضيات الجديدة التي جاء بها قانون التحفيظ العقاري 07/14 لدليل واضح على رغبته في السعي قدوما نحوى تعميم نظام التحفيظ العقاري في القرى كما في المدن لأهميته القانونية والواقعية ولما يوفره الرسم العقاري من أمن قانوني وعقاري وقضائي.

^[1]– ينص الفصل 16 من ظهير التحفظ العقاري على مايلي:” يمكن لمالكين متعددين أن يتفقوا على تحفيظ عقاراتهم في آن واحد إذا كانت هذه العقارات متجاورة أو تفصل بينها فقط أجزاء من الملك العمومي، وفي هذه الحالة تحرر مطالب التحفيظ في صيغتها العادية وتضمن بها جميع البيانات المطلوبة في الفصل 13 من هذا القانون، وذلك بالنسبة لكل واحد من طالبي التحفيظ أو لكل مجموعة من طالبي التحفيظ على الشياع، وبالنسبة لكل واحد من العقارات المطلوب تحفيظها، ثم تودع جميع الطلبات بالمحافظة العقارية مصحوبة بطلب مستقل وموحد، موقع من طرف طالبي التحفيظ يرمي إلى اتباع إجراءات التحفيظ دفعة واحدة.

بعدما يتوصل المحافظ على الأملاك العقارية بهذا الطلب يجري في شأن مطالب التحفيظ مجتمعة المسطرة العادية، ويحرص على إنجاز الإجراءات المتعلقة بها في وقت واحد، وذلك بأن يقوم بالإعلانات الواردة في الفرع الثالث بعده في نفس الوقت، ويعين لعمليات التحديد تاريخا واحدا، وينتدب للقيام بها من ينوب عنه في مرة واحدة أو مرات متوالية بقدر ما تدعو إليه الحاجة.

ويرفع المحافظ على الأملاك العقارية في آن واحد عند الاقتضاء، إلى المحكمة الابتدائية وعلى الشكل المحدد في الفصل 32 من هذا القانون ملفات مطالب التحفيظ المثقلة بالتعرضات مجتمعة ويؤسس رسوما عقارية لمطالب التحفيظ الخالية من التعرض مجتمعة كذلك.

وتجري عمليات التحقيق والبحث والتنقل في شأنها بصفة مجتمعة”.

[2] – الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.11.177 في 25 من ذي الحجة 1432 (22 نوفمبر 2011)؛ الجريدة الرسمية عدد 5998 بتاريخ 27 ذو الحجة 1432 (24 نوفمبر 2011)، ص 5575.

[3] – وبذلك شهدت سنة 1956 الدعوة إلى تحرك الإدارة وإطلاق العملية باختيار مناطق تجريبية للتحفيظ الجماعي من 4 إلى 5.000 هكتار، حيث تجلت وبعد سنتين من ذلك نتائج مشجعة دفعت وزير الداخلية إلى توجيه دورية بتاريخ 15 مارس 1958 إلى عمال الأقاليم في شأن التحفيظ الجماعي – بعد موافقة المحافظ العام ومباركة وزير العدل – يشرح فيها مزايا التحفيظ الجماعي ويوضح مراحل إنجازه طالبا منهم انتقاء المناطق التي سيفتح فيها هذا النوع من التحفيظ.

[4] – حليمة قليش: المساطر الجماعية للتحفيظ ودورها في تعميم نظام التحفيظ العقاري، رسالة لنيل دبلوم الدراسات المعمقة في القانون الخاص، وحدة التكوين والبحث في قانون العقود والعقار، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية ، جامعة محمد الأول وجدة، السنة الجامعية 2006-2007. ص: 3.

[5]–  ظهير شريف  رقم 1.62.105 المتعلق بضم الأراضي الفلاحية بعضها إلى بعض الصادر بتاريخ 30 يونيو 1962 المنشور بالجريدة الرسمية عدد: 2595 بتاريخ 20يوليوز 1962، ص: 1705.

[6]– ظهير شريف  رقم 174.69.1 بتاريخ 10 جمادى الأولى 1389 (25 يوليوز 1969) بشأن التحفيظ الجماعي للأملاك القروية.

[7] – ينص الفضل الأول من ظهير 25 يوليوز 1969 على ما يلي:” يمكن أن يصدر وزير الفلاحة والإصلاح الزراعي قرارا تحدث وتحدد بموجبها خارج دائرة الجماعات الحضارية مناطق تدعى مناطق التحفيظ العقاري الجماعي ويتم فيها تحفيظ الأملاك طبق الكيفيات والشروط المنصوص عليها في هذا الظهير الشريف والمقتضيات  غير المنافية من الظهير الشريف المشار إليه أعلاه المؤرخ في 9 رمضان 1331 (12 غشت 1913)”.

^[8]– حميد الربيعي: استراتيجية تعميم التحفيظ العقاري، التحفيظ الجماعي نموذج،

^[9]– ينص الفضل الثاني من ظهير 25 يوليوز 1969 على ما يلي:” إن القرار الصادر بإحداث وتحديد منطقة للتحفيظ العقاري الجماعي يجرى بشأنه إشهار محلى علاوة على نشره بالجريدة الرسمية.

ويعلق لهذا الغرض بمقر السلطة المحلية والجماعة القروية ومحكمة السدد وكذا بمكاتب المحافظة على الأملاك العقارية ومكتب إحصاء المساحات”.

[10] – أي داخل أجل سنة واحدة يبتدئ من تاريخ نشر القرار المتعلق  بإحداث وتحديد منطقة للتحفيظ العقاري الجماعي بالجريدة الرسمية. تراجع الفقرة الأولى من الفصل الثالث من ظهير 25 يوليوز 1965.

[11] – يراجع الفصل الرابع من ظهير 25 يوليوز 1965.

[12] – جاء في الفصل العاشر من ظهير 25 يوليوز  1965ما يلي:” إذا دخل تغيير على البيانات الأساسية المدرجة في البيان التجزيئي المشار إليه في الفصل 4 أودع بيان معدل له بمقر السلطة المحلية المعنية بالأمر.

وينشر إعلان عن هذا الإيداع بالجريدة الرسمية ويعلق طبق الشروط المبنية في الفصل 4.

وإذا كان الإعلان عن اختتام أشغال التحديد قد تم نشره منح أجل جديد لمدة شهرين تبتدئ من تاريخ نشر الإعلان عن إيداع بيان التعديل .

و لا تقبل في هذه الحالة إلا التعرضات التي لها علاقة مباشرة بالتغييرات المدخلة”.

[13] – ينص الفصل 19 من ظهير التحفيظ العقاري المعدل والمتمم بقانون 07/14 على أنه :” يقوم المحافظ على الأملاك العقارية بتسيير عمليات التحديد. وينتدب لهذه الغاية مهندسا مساحا طبوغرافيا محلفا من جهاز المسح العقاري، مقيدا في جدول الهيئة الوطنية للمهندسين المساحين الطبوغرافيين.

ينجز المهندس المساح الطبوغرافي المنتدب عملية التحديد، تحت مسؤوليته، بحضور طالب التحفيظ.

يستدعي المحافظ على الأملاك العقارية شخصيا لهذه العملية بواسطة عون من المحافظة العقارية أو بالبريد المضمون أو عن طريق السلطة المحلية أو بأي وسيلة أخرى للتبليغ:

1- طالب التحفيظ؛

2- المجاورين المبينين في مطلب التحفيظ؛

3- المتدخلين وأصحاب الحقوق العينية والتحملات العقارية المصرح بهم بصفة قانونية.

وتتضمن هذه الاستدعاءات الدعوة لحضور عمليات التحديد شخصيا أو بواسطة نائب بوكالة صحيحة”.

[14] – ينص الفصل السادس من ظهير 25 يوليوز 1965. على أنه: ” يمكن أن يتم التحديد في غيبة الملاكين أو ممثله إذا ارتأى المحافظ على الأملاك العقارية أو مندوبه أنه يتوفر على العناصر الكافية للقيام بهذه العملية.

غير أن التحديد المنجز بهذه الكيفية لا يكون صحيحا إلا إذا وافق عليه الملاك فيما بعد.

ويسوغ للمحافظ على الأملاك العقارية أن يلغي مطلب التحفيظ إذا تعذر القيام بالتحديد.

[15] – ينص الفصل 22 من ظهير التحفيظ العقاري المعدل والمتمم بقانون 07/14 على أنه :” إذا لم يحضر طالب التحفيظ أو من ينوب عنه في المكان والتاريخ والوقت المعينين لإنجاز عملية التحديد، فلا يتم إنجازها ويقتصر في المحضر على إثبات هذا التغيب”.

[15] – محمد ابن الحاج السلمي:الدورة الاقتصادية للتحفيظ العقاري، ندوة ثمانون سنة من التحفيظ العقاري، حصيلة وأفاق 1913-1993 المقامة بالرباذ يومي 24-25 ن وفمبر  1993، ص: 279.

[16] – محمد ابن الحاج السلمي:الدورة الاقتصادية للتحفيظ العقاري، ندوة ثمانون سنة من التحفيظ العقاري، حصيلة وأفاق 1913-1993 المقامة بالرباذ يومي 24-25 ن وفمبر  1993، ص: 279.

[17] – يراجع الفصلين السابع والثامن من ظهير 25 يوليوز 1965.

[18]– ينص الفصل 29 من ظهير التحفيظ العقاري المعدل والمتمم بقانون 07/14 على أنه :” بعد انصرام الأجل المحدد في الفصل 27 أعلاه يمكن أن يقبل التعرض بصفة استثنائية من طرف المحافظ على الأملاك العقارية، ولو لم يرد على مطلب التحفيظ أي تعرض سابق، شريطة أن لا يكون الملف قد وجه إلى المحكمة الابتدائية.

يتعين على المتعرض أن يدلي للمحافظ على الأملاك العقارية، بالوثائق المبينة للأسباب التي منعته من تقديم تعرضه داخل الأجل، وبالعقود والوثائق المدعمة لتعرضه. كما يتعين عليه أن يؤدي الرسوم القضائية وحقوق المرافعة أو يثبت حصوله على المساعدة القضائية.

يكون قرار المحافظ على الأملاك العقارية برفض التعرض غير قابل للطعن القضائي”.

[19] – وتنص المادة 18 من المرسوم رقم: 2.08.378 الصادر في 28  أكتوبر2008 بتطبيق أحكام القانون رقم: 16.03 المتعلق بخطة العدالة في فقرتها الثانية على أنه:” إذا تعلق الأمر بعقار غير محفظ وجب على العدل التأكد بواسطة شهادة صادرة عن السلطة المحلية من كونه ليس ملكا جماعيا أو حبسيا وليس من أملاك الدولة وغيرها”. 

[20] – ينص البند الثامن من المادة 13 من من ظهير التحفيظ العقاري المعدل والمتمم بقانون 07/14  على ما يلي : ” 8- بيان أصل التملك”.

تنص المادة 14 من من ظهير التحفيظ العقاري المعدل والمتمم بقانون 07/14 على ما يلي : ” يقدم طالب التحفيظ مع مطلبه أصول أو نسخ رسمية للرسوم والعقود والوثائق التي من شأنها أن تعرف بحق الملكية وبالحقوق العينية المترتبة على الملك”.

[21] –  وضع اليد، المدة المعتبرة شرعا، النسبة أي المالك ينسبها لنفسه والناس ينسبنها إليه، عدم وجود منازع في الملك، اشتراط عدم العلم بالتفويت إذا كان الملك منسوبا لمتوفي. تراجع  المادة 240 من مدونة الحقوق العينية.

[22] – تراجع المادة 3 من مدونة الحقوق العينية.

[23] –  القانون رقم 29 الصادر بتاريخ 1 يونيو 1914، منشور بالجريدة الرسمية التابعة لمنطقة الحماية الاسبانية، ص: 350 و 351.

[24] – علما أن هذا الظهير لم يكن شاملا للأقاليم الشمالية المغربية ككل، بحيث كان بعضا منها خارج نطاق تطبيقه كمدينتي سبة ومليلية المحتلتين، إذ كان القانون المطبق داخلهما هو قانون الرهونات الاسبانية.

– يراجع في ذلك خالد ميداوي: تطور نظام التحفظ العقاري بمنطقة الشمال، رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا المعمقة في القانون الخاص، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية ، جامعة محمد الخامس أكدال الرباط ، السنة الجامعية 1994-1995.      

[25] – أحمد أجعون: دور الرسوم الخليفية في تعميق الأزمة العقارية بالمنطقة الشمالية للمملكة، المجلة المغربية للأنظمة القانونية والسياسية، العدد الثاني 2001، ص: 14 و 15.

[26]– محمد المريني: الرسوم الخليفية في شمال المغرب، الوضعية الحقوقية قبل وبعد تمديد العمل بظهير التحفيظ العقاري، المنازعة العقارية، التنمية العقارية بالشمال، منشورات مجلة الحقوق، سلسلة الدراسات والأبحاث، الإصدار العاشر 2016، مطبعة النجاح الجديدة الدار البيضاء ص:77 و 78.    

[27]– للإطلاع أكثر على دور العقارات المحفظة في تنمية السلفات الرهنية وتمويل المشاريع الاستثمارية يراجع:

– رجاء المطوع: دور التحفيظ العقاري في تنمية السلف الرهني، رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا المعمقة في القانون الخاص، وحدة التكوين والبحث في قانون العقود والعقار، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية ، جامعة محمد الأول وجدة، السنة الجامعية 2004-2005.   

– هشام الدريوش: الدور الائتماني للعقار المحفظ، رسالة لنيل دبلوم الماستر في قانون العقود والعقار شعبة القانون الخاص، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية ، جامعة محمد الأول وجدة، السنة الجامعية 2010-2011.

[28] – يراجع للتفصيل أكثر في موضوع أثر الرسوم الخليفية على التنمية في المنطقة الخليفية، محمد المريني: المرجع السابق، ص:76 و81 و87 و91 .

[29] – إدريس الفاخوري، حجية الرسوم الخليفية، مجلة المناظرة، العدد الأول 2000، ص:10.

محمد ابن الحاج السلمي : مرجع سابق، ص: 280.

محمد مهدي الجم: ،ص: 189.

[30] – قرار عدد:1028/1977  صادر بتاريخ: 30/09/1997 في ملف رقم: 11 غ / 97، أوردته حليمة قليش: مرجع سابق، ص: 74.

[31] – محمد خيري: التعرضات أثنا التحفيظ العقاري في التشريع المغربي، الطبعة الأولى 1983 مطبعة الجديدة الدار البيضاء ، ص: 108.

محمد الحياني: عقد البيع وقانون التحفيظ العقاري، الطبعة الأولى 1996 مطبعة وراقة الكتاب، فاس، ص: 91.

خاليد ميداوي: مرجع سابق، ص: 91.

[32] – مونية انحيلي: مسطرة التحفيظ الجماعي للأملاك القروية، رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون المدني المعمق،  القانون الخاص، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية ، جامعة محمد الخامس أكدال الرباط ، السنة الجامعية 2011-2012، ص: 63.     

[33] – أحمد المريني: وضعية الهياكل والأنظمة العقارية الفلاحية بالمغرب، الأنظمة العقارية في المغرب، منشورات مركز الدراسات القانونية والمدنية والعقارية بكلية الحقوق بمراكش، سنة 2003، ص: 111.

[34] – حليمة قليش: مرجع سابق، ص: 110.

[35]– شكيب حيمود: التحفيظ الإجباري وفق مقتضيات القانون رقم 14.07، مجلة المنبر القانوني، العدد 1، السنة 2012، مطبعة المعارف الجديدة- الرباط، ص:45.

[36]–  تتكون لجنة التحفيظ الإجباري من:

– ممثل السلطة المحلية رئيسا؛

– رئيس الجماعة المعنية أو من ينوب عنه؛

– المحافظ على الأملاك العقارية المعني أو من ينوب عنه؛

– رئيس مصلحة المسح العقاري المعني أو من ينوب عنه.

^[37] – ينص الفصل 51/7 من ظهير التحفيظ العقاري المعدل والمتمم بقانون 07/14 على أنه:”  تحرر مطالب التحفيظ وتدرج تلقائيا في اسم الملك الخاص للدولة بالنسبة للقطع التي لم يتم التعرف على مالكيها أثناء أشغال البحث. أما القطع التي تغيب أو تقاعس مالكوها فإن مطالب تحفيظها تحرر وتدرج تلقائيا في اسمهم”.

[38] – ينص الفصل 51/ من 16 من ظهير التحفيظ العقاري المعدل والمتمم بقانون 07/14 على أنه:”  تقبل التعرضات داخل أجل أربعة أشهر ابتداء من تاريخ النشر في الجريدة الرسمية للإعلان عن إيداع اللائحة والتصميم التجزيئيين بمقر السلطة المحلية”.