العمل القضائي: قرارات قضائية في المادة العقارية.

 هذه القرارات  منشورة في العدد الأول * أكتوبر 2018* من مجلة فضاء المعرفة القانونية التي تصدر عن المركز.

محكمة الاستئناف بوجدة

الغرفة العقارية

بتاريخ: 18/01/2018

ملف رقم: 443/1404/17

باســم جلالــة المــلك وطبقا للقانون

أصدرت محكمة الاستئناف بوجدة بتاريخ 18/01/2018 وهي تبت في المادة المدنية.

القرار التالي:

بناء على مقال الاستئناف والحكم المستأنف ومستنتجات الطرفين ومجموع الوثائق المدرجة بالملف.

وبناء على تقرير السيد المستشار المقرر الذي لم تقع تلاوته بإعفاء من الرئيس وعدم معارضة الطرفين.

وبنــاء على الأمر بإدراج القضية في الجلسة المنعقدة بتاريخ 23/11/2017.

وتطبيقاً لمقتضيات الفصل 134 وما يليه والفصل 328 وما يليه والفصل 429 من قانون المسطرة المدنية.

في الشكل : تقدم المستأنف بمقال استئنافي بواسطة نائبه بتاريخ 18/09/2017 مؤدى عنه الرسم القضائي يستأنف بموجبه الحكم عدد 17 الصادر عن المحكمة الابتدائية ببركان بتاريخ 24/01/2017 في الملف عدد 65/16 القاضي بقبول الدعوى في مواجهة (…) وبإخراج باقي الأطراف. وفي الموضوع: الحكم على المدعى عليه (…) برفع الرهن الرسمي المضروب على الرسم العقاري عدد 3144/40 وتسجيل رسم الهبة عدد 36 صحيفة 40 كناش 04 وتاريخ 08/11/1999 على الرسم العقاري المذكور تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 200 درهم عن كل يوم امتناع عن التنفيذ مع الإذن للمحافظ العقاري بالقيام بذلك، وتحميل المدعى عليه الصائر وتحديد مدة الإجبار في الأدنى.

في الموضوع : يستفاد من وثائق الملف والحكم المطعون فيه أن الجهة المدعية تقدمت بمقال افتتاحي بواسطة نائبها بتاريخ 05/02/2016 عرضت فيه أن المدعى عليه الأول وهب لمورثهم (…) المنزل موضوع الرسم العقاري عدد 3144/40 مساحته 151 متر مربع، وأنه أثناء رغبتهم في تقييد رسم الهبة تبين لهم أن الرسم العقاري مثقل برهن رسمي مما تعذر عليهم ذلك، والتمسوا التشطيب على الرهن المضروب على الرسم العقاري والأمر برفعه وتقييد رسم الهبة عدد 183 صحيفة 187 وتاريخ 09/09/1999 محله مع فرض غرامة تهديدية وأمر المحافظ العقاري بالقيام بذلك.

وأجاب المدعى عليهم بواسطة نائبهم بأن الدعوى طالها التقادم لكون الهبة أبرمت بتاريخ 09/09/1999 ولم يتم ممارسة الدعوى داخل الأجل القانوني، كما أن الجهة المدعية تقاعست عن تسجيل رسم الهبة بالرسم العقاري وتطهيره وأن المفرط أولى بالخسارة والعبرة بالمسجل بالرسم العقاري، والتمسوا الحكم برفض الطلب.

وبعد تمام الإجراءات صدر الحكم المشار إلى منطوقه أعلاه، فاستأنفه الطاعن على أساس أن الحكم المستأنف لم يكن معللا ذلك أن الدعوى قدمت ضد مجموعة من الأطراف دون بيان صفتهم ومصلحتهم في النزاع وأن موضوع الدعوى يرمي إلى تسجيل رسم الهبة عدد 183 صحيفة 187 وتاريخ 09/09/1999 في حين أن الحكم المستأنف قضى بما لم يطلب منه بتسجيل رسم الهبة عدد 36 صحيفة 40 وتاريخ 08/11/1999، كما أن المستأنف عليهم بتقاعسهم عن تسجيل رسم الهبة الذي نشأ منذ تاريخ 09/09/1999 يكون حقهم قد سقط وفقا للفصل 387 من ق ل ع ولما استقر عليه الاجتهاد القضائي، وفضلا عن ذلك فإن عقد الهبة باطل لانعدام الحيازة المقررة فقها وأن رسم الهبة لا يتضمن انتقال العدلين ومعاينتهما إخلاء موضوع الهبة من شواغل الواهب وأمتعته، والتمس الحكم بإلغاء الحكم المستأنف وتصديا الحكم برفض الطلب. وأرفق المقال بنسخة من الحكم المستأنف.

وأجاب المستأنف عليهم بواسطة نائبهم بأن الدعوى قدمت وفق الشروط الشكلية المتطلبة قانونا وأن التقييد بالرسم العقاري لا يتقادم وأن الدفع ببطلان الهبة غير مقبول لعدم تقييدها حتى يتسنى له المطالبة ببطلانها ولتقديمه لأول مرة أمام محكمة الاستئناف دون سلوك المسطرة القانونية. والتمسوا الحكم بتأييد الحكم المستأنف.

وبناء على إدراج القضية في الجلسة المنعقدة بتاريخ 21/12/2017 حضرت الأستاذة زغيغي عن الأستاذ المكاوي وبالملف مذكرة جوابية للأستاذ لعروسي حازت نسخة منها والتمست مهلة، فتقرر اعتبار القضية جاهزة وتم حجزها للمداولة لجلسة 18/01/2018.

وبعد المداولة طبقا للقانون

في الشكـل: حيث إن الاستئناف قدم وفق الشروط الشكلية المطلوبة قانوناً فتعين بذلك قبوله شكلاً.

في الموضوع: حيث أسس الطاعن طعنه على الأسباب المفصلة أعلاه.

وحيث إن هذه المحكمة بعد اطلاعها على وثائق الملف والحكم المستأنف وما أثير من شأنه تبين لها عدم صحة ما نعاه المستأنف عن الحكم المستأنف، ذلك أن الدعوى قدمت وفق الشروط الشكلية المتطلبة قانونا وإن إدخال بعض الأطراف بموجب المقال الافتتاحي لا يجعلها غير مقبولة في حق المستأنف وأن الحكم المستأنف قضى بإخراج الأطراف التي لا علاقة لها بموضوع النزاع، كما أن ما تمسك به المستأنف من أسباب تبقى غير مؤسسة قانونا ذلك أن التقادم المتمسك به وفقا للفصل 387 من ق ل ع غير منتج في الدعوى، ذلك أن دعوى تقييد رسم الهبة بالرسم العقاري لا يخضع للتقادم وفقا للفصل 66 من ظهير التحفيظ العقاري ولما استقر عليه الاجتهاد القضائي (قرار محكمة النقض عدد 3531 الصادر بتاريخ 23/08/2011 في الملف المدني عدد 1098/1/7/2010 المنشور بمجلة محكمة النقض العدد 75 الصفحة 41)، كما أن الدفع بانعدام الحيازة الفعلية والقانونية للدار موضوع الهبة مفتقر لشروطه الفقهية والقانونية، ذلك أن المقرر فقها وقضاء أن الواهب مادام حيا فإنه يجبر على تمكين الموهوب له أو ورثته من الحيازة لقول الشيخ خليل “وحيز وإن بلا إذن وأجبر عليه”، وأن ما أثير بشأن الاختلاف في مراجع رسم الهبة بين موضوع الدعوى وما حكم به منعدم الأساس القانوني لتعلق الأمر بنفس رسم الهبة وأن الحكم المطعون فيه بين مراجع رسم الهبة بعد تضمينها وليس تلك المضمنة بمذكرة الحفظ، وبالتالي فإن ما أثير غير مؤسس قانونا ويتعين رده والحكم بتأييد الحكم المستأنف.

وحيث يتعين تحميل المستأنف الصائر.

لهذه الأسبــــــــاب

إن محكمة الاستئناف وهي تقضي علنياً حضورياً وانتهائياً تقرر :

في الشكــل :  بقبول الاستئناف.

في الموضوع : بتأييد الحكم المستأنف وتحميل المستأنف الصائر.

وبه صدر القرار في اليوم والشهر والسنة أعلاه بالقاعة العادية للجلسات بمقر محكمة الاستئناف بوجدة دون أن تتغير الهيئة الحاكمة أثناء الجلسات.

الرئيـــس                                    المستشار المقرر                                   كــاتب الضبط

محكمة الاستئناف بوجدة

الغرفة العقارية

بتاريخ: 08/03/2018

ملف رقم: 439/1404/17

باســم جلالــة المــلك وطبقا للقانون

أصدرت محكمة الاستئناف بوجدة بتاريخ 08/03/2018 وهي تبت في المادة العقارية.

القرار التالي:

بناء على مقال الإستئناف والحكم المستأنف ومستنتجات الطرفين ومجموع الوثائق المدرجة بالملف.

وبناء على تقرير السيد المستشار المقرر الذي لم تقع تلاوته بإعفاء من الرئيس وعدم معارضة الطرفين.

وبناء على إدراج القضية في جلسة 23/11/2017.

وتطبيقا لمقتضيات المواد 134 وما يليها من ق م م والمواد 328 و429 من ق م م.

وبعد الاستماع إلى مستنتجات النيابة العامة و المداولة طبق القانون.

في الشكل: تقدم المستأنفون بمقال بواسطة نائبهم بتاريخ 25/09/2017 مؤدى عنه الرسم القضائي يستأنفون بموجبه الحكم عدد 283 الصادر عن المحكمة الابتدائية ببركان بتاريخ 20/06/2017 في الملف العقاري عدد 118/16 القاضي بأداء المدعى عليهم تضامنا لفائدة المدعين مبلغ 333.520 درهم وتحميل المدعى عليهم الصائر والإجبار في الأدنى وبرفض باقي الطلبات.

في الموضوع: يستفاد من وثائق الملف والحكم المطعون فيه أن المدعين تقدموا بمقال افتتاحي بواسطة نائبهم بتاريخ 11/03/2016 عرضوا فيه بأن المرحوم (…) هو جد مورثتهم لأبيها محمد المتوفى حسب الإراثة عدد 85، وأن المدعى عليهم تعمدوا إغفال ذكر مورثتهم المرحومة (…) كوارثة شرعية للمرحوم (…) وأخت شقيقة للمدعى عليهم، موضحين أن الإراثة عدد 85 بتاريخ 30/09/1960 استعملت في تحفيظ القطعة الأرضية التي أصبحت تحمل الرسم العقاري عدد 21254/40 من طرف المدعى عليهم وباقي ورثة المرحوم (…) بالرغم من عدم تضمين اسم مورثتهم وأن ذلك يعتبر تدليسا في حقهم ويجعل مسؤليتهم الشخصية في أداء التعويضات ثابتة طبقا للفصل 64 من ظهير التحفيظ العقاري، ملتمسين الحكم على المدعى عليهم بأدائهم لفائدتهم تعويضا مؤقتا قدره مبلغ 50.000 درهم بعد إجراء خبرة لتحديد التعويض المناسب لنصيب مورثتهم بالحظوظ المشاعة للمدعى عليهم بالرسم العقاري عدد 21254/40 والمحدد في 18816/559104 جزء لكل واحد منهم وتحميل المدعى عليهم الصائر والإجبار في الأقصى. وأدلوا بمذكرة مرفقة بإفادة المحافظ العقاري بأن الإراثة عدد 85 تم الإدلاء بها رفقة وثائق أخرى لتدعيم مطلب التحفيظ عدد 776/40 الذي أصبح رسما عقاريا عدد 21254/40.

وبعد الأمر تمهيديا بإجراء خبرة أسندت للخبير (…) الذي أنجز تقريره في الموضوع، تقدم المدعى عليهم بمذكرة تمسكوا فيها بتقادم الدعوى وفقا للفصل 106 من ق ل ع وأن الدعوى مختلة شكلا لعدم تقديمها ضد جميع المالكين، موضحين بأنه لم يصدر منهم أي تدليس وأن الإراثة وعلى فرض إغفالها لاسم مورثتهم فإنها أنجزت بناء على طلب سعيد الذي ليس من المدعى عليهم، وأنه لا يد لهم في هذا الإغفال ولم يؤسسوا الرسم العقاري للمدعى فيه وأنهم أنزلوا من قبل جدهم المرحوم (…) منزلة والدهم المرحوم محمد دون مورثتهم وأن تسجيلهم بالرسم العقاري كان على أساس التنزيل وأن الفصل 64 من ظهير التحفيظ العقاري يفترض وجود تدليس لم يتم إثباته من قبل المدعين، وأن الخبرة المأمور بها خالفت الفصل 63 من ق م م إذ تمت في غيبتهم وكانت غامضة. ملتمسين الحكم بعدم قبول الدعوى شكلا ورفضها موضوعا واحتياطيا إجراء خبرة مضادة.

وبعد تعقيب المدعين وتمام الإجراءات صدر الحكم المطعون فيه، فاستأنفه الطاعنون على أساس أن الحكم المستأنف لم يصادف الصواب لكون دعوى التعويض تقادمت وفقا للفصل 106 من ق ل ع اعتبارا لأن الرسم العقاري أنجز من قبل 16 مالكا بتاريخ 12/04/2009 ومن ثم فقد مرت ثمان سنوات، كما أن محكمة أول درجة اعتبرتهم هم من أسسوا الرسم العقاري والحال أن مطلب التحفيظ تم تقديمه من قبل 16 مالكا وأنهم مسؤولون عن إنجاز الإراثة في حين أنها أنجزت من قبل غيرهم سنة 1960 ولم يكونوا على علم بعدم إيراد مورثتهم في الإراثة، وفضلا عن ذلك فإن جدهم أنجز خلال سنة 1948 تنزيلا أنزلهم منزلة والدهم دون مورثة المستأنف عليهم وأن عنصر سوء النية غير قائم، إضافة إلى ذلك فالخبرة المنجزة حددت حظ مورثة المستأنف عليهم في 18816 جزء من أصل 559104 والحال هو أنه نفس الحظ الذي يؤول لهم وبذلك تكون قاعدة شرعية وهي للذكر مثل حظ الأنثيين، وأن النصيب الذي يرجع لمورثة المستأنف عليهم يكون في إطار الوصية الواجبة وأن التعويض المحدد وفقا للخبرة يتناقض والحظوظ التي تؤول لمورثة المستأنف عليهم لكون بقسمة قيمة الهكتار 800000 على جميع الحظوظ 559104 تساوي 143086 مضروبة في 18816 جزء يكون الحاصل هو 26923.07 درهم. والتمسوا إلغاء الحكم المستأنف والحكم من جديد برفض الطلب واحتياطيا إجراء خبرة مضادة واحتياطيا أكثر إجراء بحث. وأرفق المقال بنسخة من الحكم المستأنف وطي التبليغ.

وأجاب المستأنف عليهم بواسطة نائبهم بأن التقادم وفقا للفصل 106 من ق ل ع يحتسب من تاريخ علم الفريق المتضرر بالضرر والمسؤول عنه وهو ما لم يثبته المستأنفون وأن التقادم يسري في جميع الأحوال بمضي عشرين سنة تبتدئ من وقت حدوث الضرر، وأن علم المستأنفين بعدم إيراد مورثتهم بالاراثة يتحقق بمجرد الإدلاء بالإراثة لدى المحافظة العقارية مؤكدين سابق مستنتجاتهم وأن الطعن في الخبرة غير مقبول لعدم الطعن في الأمر التمهيدي بإجراء خبرة طبقا للفصل 140 من ق م م وأن إجراء بحث عديم الأساس. ملتمسين الحكم بتأييد الحكم المستأنف.

وبناء على إدراج القضية في جلسة 15/02/2018 أكد الأستاذ وهابي ما سبق، فتقرر اعتبار القضية جاهزة وتم حجزها للمداولة لجلسة 08/03/2018.

وبعد المداولة طبقا للقانون

في الشكــــــل: حيث إن الاستئناف قدم وفق الشروط الشكلية المطلوبة قانوناً فتعين بذلك قبوله شكلاً.

في الموضوع: حيث أسس المستأنفون طعنهم على الأسباب المفصلة أعلاه.

وحيث إن هذه المحكمة بعد اطلاعها على وثائق الملف والحكم المطعون فيه ودراستها لأسباب الطعن المثارة بشأنه ثبت لها أن ما نعاه المستأنفون بخصوص التقادم مؤطر بمقتضيات المادة 64 من ظهير التحفيظ العقاري والتي تحيل وفق المستقر عليه قضاء على مقتضيات الفصل 106 من ق.ل.ع التي حددت مدة التقادم في خمس سنوات من تأسيس الرسم العقاري في مواجهة المدلس وهي لم تتحقق في النازلة علما أن المستأنفين لم يدلوا بأية وثيقة صادرة عن المحافظة العقارية تثبت تاريخ تأسيس الرسم العقاري مما يكون تاريخ تقديم طلب التعويض قدم داخل الأجل القانوني، وأن المادة 64 المذكورة تخص المطالبة بالتعويض في مواجهة صندوق التأمينات عندما تثار مسؤولية المحافظ العقاري هذا من جهة.

وحيث إنه من جهة أخرى فإن مسؤولية المستأنفين عن الضرر اللاحق بالمستأنف عليهم ثابتة ذلك أنهم لم يدرجوا مورثتهم المرحومة (…) في رسم الإراثة المعتمد عليها في تأسيس الرسم العقاري موضوع الدعوى وأن التمسك برسم التنزيل المنجز سنة 1948 لا يعفيهم من تحمل المسؤولية علما بأنها تستحق نصيبها بالوصية الواجبة إلى جانبهم ولا يمكن إقصاؤها لأي سبب مخالف للمقتضيات الشرعية والقانونية، كما أنهم المسؤولين بشكل مباشر طالما أنهم أشقاؤها وتستحق نصيبها الآيل لهم من مورثهم المتوفى بالوصية الواجبة والمستأنفين بموجب رسم التنزيل ولو كان شخص أخر هو من أنجز رسم الإراثة، كما أن التمسك بإدخال باقي المالكين غير ذي أثر مادام أنهم المعنيين بالنزاع وتستحق نصيبها معهم وليس ضمن نصيب باقي الورثة.

وحيث إن ما أثير بشأن احتساب قيمة التعويض المستحق للمستأنف عليهم في محله ذلك أن الخبير لما حدد قيمة التعويض في مبلغ 333520 درهم يكون قد اعتبر أنها تستحق 18816 جزء من أصل 559104 جزء والحال أنها تستحق نصف الأجزاء المذكورة لكون الوصية الواجبة بدورها يطبق بشأنها قاعدة للذكر مثل حظ الأنثيين، وبالتالي فإنها تستحق 9408 جزء من أصل 559104 جزء أي أن نصيبها وفق الأجزاء المذكورة هو 20 آر و84 سنتيار وطالما أن الخبير حدد قيمة الهكتار الواحد في مبلغ 800000 درهم بمعنى أن قيمة المتر المربع الواحد هو 80 درهم وبالتالي فإن التعويض المستحق هو على الشكل التالي 2084 متر مربع مضروب في قيمة المتر 80 درهم يساوي 166720 درهم، ولا أساس لما أورده نائب المستأنفين من كونه يروم حصر التعويض في هكتار واحد فقط، ومن ثم فإن الحكم المستأنف لما لم يراع ذلك لم يكن مؤسسا مما يتعين تأييده مع تعديله بجعل التعويض المستحق للمستأنف عليهم في مبلغ 166720 درهم.

وحيث يتعين تحميل المستأنفين الصائر على النسبة.

لهذه الأسبــــــــاب

إن محكمة الاستئناف وهي تقضي علنياً حضورياً وانتهائياً تقرر:

في الشكــــــــــل:  بقبول الاستئناف.

في الموضوع: بتأييد الحكم المستأنف مع تعديله بجعل التعويض المستحق للمستأنف عليهم في مبلغ مائة وستة وستون ألف وسبعمائة وعشرين (166.720) درهم وتحميل المستأنفين الصائر على النسبة.

وبه صدر القرار في اليوم والشهر والسنة أعلاه بالقاعة العادية للجلسات بمقر محكمة الاستئناف بوجدة دون أن تتغير الهيئة الحاكمة أثناء الجلسات.

الرئيـــس                                    المستشار المقرر                                   كــاتب الضبط

محكمة الاستئناف بوجدة

الغرفة العقارية

بتاريخ: 12/07/2018

ملف رقم: 168/1404/18

باســم جلالــة المــلك وطبقا للقانون

أصدرت محكمة الاستئناف بوجدة بتاريخ 12/07/2018 وهي تبت في المادة العقارية.

القرار التالي:

بنـاء على مقال الاستئناف والحكم المستأنف ومستنتجات الطرفين ومجموع الوثائق المدرجة بالملف.

وبنــاء على تقرير السيد المستشار المقرر الذي لم تقع تلاوته بإعفاء من الرئيس وعدم معارضة الطرفين.

وبنــاء على الأمر بإدراج القضية في الجلسة المنعقدة بتاريخ 10/05/2018.

وتطبيقـاً لمقتضيات الفصل 134 وما يليه والفصل 328 وما يليه والفصل 429 من قانون المسطرة المدنية.

وبعد المداولة طبقا للقانون.

في الشكل: تقدم المستأنفان بمقال استئنافي بواسطة نائبه بتاريخ 22/03/2018 مؤدى عنه الرسم القضائي يستأنفان بموجبه الحكم عدد 230 الصادر عن المحكمة الابتدائية بوجدة بتاريخ 31/01/2018 في الملف رقم 395/2017 القاضي في الشكــــــــل: بقبول الطلب الأصلي والإضافي. وفي الموضوع: باستحقاق المدعي (…) شفعة ل 40040 جزء من أصل 374400 في العقار المسمى “لحسين” ذي الرسم العقاري عدد 4024/0 المبيع من طرف المسماة (…) لفائدة المدعى عليها الأولى (…) بموجب البيع العدلي عدد 30 صحيفة 37 بتاريخ 27/01/2017 توثيق وجدة، وبإبطال البيع المبرم بين المدعى عليها الأولى والمدعى عليه الثاني لنفس الحصة بموجب البيع عدد 101 صحيفة 128 بتاريخ 21/04/2017 توثيق وجدة، وترتيب الآثار القانونية عن ذلك، وتحميل الجهة المدعى عليها الصائر، وبرفض باقي الطلبات.

في الموضوع: يستفاد من وثائق الملف والحكم المطعون فيه أن المدعي تقدم بواسطة نائبه بمقال افتتاحي بتاريخ 14/07/2017 عرض من خلاله أنه يملك شياعا رفقة المدعى عليها وباقي المطلوب حضورهم 7280 جزء من أصل 374400 في العقار ذي الرسم العقاري عدد 4024/0 البالغة مساحته 13 هكتار و 49 أر والذي هو عبارة عن أرض فلاحية، وأن المسماة حورية جحجوح بنت عمر باعت نصيبها في الشياع المقدر في 40040 جزء من أصل 374400 للمدعى عليها بثمن قدره 200000.00 درهم يضاف إليه باقي مصاريف التسجيل وتحرير العقد وتقييده بالرسم العقاري حسب مبلغ 16580.00 درهم وأنه نتيجة لرغبته في استرداد الأجزاء المبيعة استنادا إلى حق الشفعة استصدر عن السيد رئيس المحكمة إذن بعرض ثمن البيع ومصروفاته على المشترية وفي حالة الرفض إيداعه بصندوق المحكمة وذلك بتاريخ 13/07/2017 ملف عقود مختلفة عدد 1577/1109/2017 وأنه نتيجة لذلك سلك مسطرة العرض والإيداع بصندوق هذه المحكمة، ملتمسا الحكم باستحقاقه للأجزاء المحددة في 40040 من أصل 374400 المبيعة من طرف (…) للمسماة (…) من العقار موضوع الرسم العقاري عدد 4024/0 عن طريق الشفعة وإعطاء الأمر للسيد المحافظ على الأملاك العقارية بوجدة أنجاد بتقييد الحكم بالرسم العقاري والتشطيب على شراء المدعى عليها واعتبار العقود اللاحقة في هذا الشأن باطلة مع شمول الحكم بالنفاذ المعجل وتحديد مدة الإجبار في الأقصى وتحميل المدعى عليها الصائر، وأرفق المقال بشهادة الملكية وأمر بالعرض وعقد بيع عدلي ومحضر عرض وإيداع.

وبناء على جواب المدعى عليها بواسطة نائبتها مؤكدة بخصوص الشكل أنه سبق لها أن تصرفت في الحصة التي اشترتها عن طريق البيع وذلك بتاريخ 21/04/2017 مما يكون معه طلب الشفعة في مواجهتها مختل شكلا، فضلا على أن المشتري منها بادر إلى إشعار جميع الشركاء بالشراء وتقييد البيع بالرسم العقاري وأن هذا التقييد تم قبل تقديم طلب الشفعة وبالتالي كان يجب توجيه طلب الشفعة ضد المشتري المقيد بالرسم العقاري، ملتمسة الحكم بعدم قبول الطلب لتوجيهيه ضد غير ذي صفة، وأرفق الجواب بنسخة من شهادة الملكية ورسم شراء عدلي.

وبناء على تعقيب المدعي بواسطة نائبه مؤكدا أنه طبقا للمادة 299 من مدونة الحقوق العينية فإنه من حق الشفيع في حالة بيع الحصة عدة مرات داخل أجل الشفعة أن يمارس حقه في مواجهة أي مشتري بالثمن الذي اشترى به ويترتب عن ذلك بطلان البيوعات اللاحقة، مؤكدا من جهة أخرى أن بيع المدعى عليها الثاني ما هو إلا وسيلة لحرمانه من ممارسة حق الشفعة، مع العلم أن البيع الثاني تم داخل أجل الشفعة وأن طلبها جاء محترما لإجراءات وشروط الأخذ بالشفعة، ملتمسا رد دفع المدعى عليها والحكم وفق الطلب.

وبناء على جواب المطلوب حضوره محمد زلايجي بواسطة نائبته مؤكدا أنه لا يرى مانعا من استحقاق المدعي للجزء المبيع شفعة.

وأدلى المدعي بواسطة نائبه بمقال إضافي في مواجهة المدعى عليه الثاني ملتمسا الحكم بإبطال عقد البيع العدلي عدد 01 صحيفة 128 بتاريخ 21/04/2017 المبرم بين المدعى عليها الأولى والمدعى عليه الثاني والتشطيب عليه من الرسم العقاري وشمول الحكم بالنفاذ المعجل وتحميل المدعى عليه الصائر، وأرفق المقال برسم شراء عدلي وشهادة ملكية.

وبعد تمام الإجراءات صدر الحكم المشار إلى منطوقه أعلاه، فاستأنفه الطاعنان على أساس أن الحكم المستأنف لم يصادف الصواب وبني على تعليل فاسد لكون الفقرة الثانية المادة 299 من م ح ع تنص على أنه إذا كان العقار محفظا فإن الحصة المشفوعة لا تؤخذ إلا من يد المشتري المقيد بالرسم العقاري، في حين أن المستأنف عليه لما اشترى الأجزاء المشاعة من (…) وتقييده بالرسم العقاري أشعر المستأنف عليه باعتباره أحد المالكين في الشياع بذلك إلا أنه مع ذلك سلك مسطرة العرض العيني ليس في مواجهة المشتري المقيد بالرسم العقاري ولكن في مواجهة البائعة له وقدم الدعوى في مواجهتها بتاريخ 14/07/2017 مستظهرا بشهادة الملكية مؤرخة في 28/02/2017 مما يدل على سوء نيته في التقاضي، علما بأنه كان عليه عند تقديم الدعوى بتاريخ 14/07/2017 بعد توصله بإشعار من المشتري بتقييد شرائه والتعبير عن رغبته في الأخذ بالشفعة بتاريخ 19/06/2017 أن يقدم الدعوى والعرض العيني في مواجهته تماشيا مع الفقرة الثانية من المادة 299 المذكورة أعلاه، والتمسا إلغاء الحكم المستأنف والحكم من جديد برفض طلب الشفعة وبرفض طلب إبطال رسم الشراء. وأرفق المقال بنسخة من الحكم الابتدائي وصورة طبق الأصل من رسمي شراء وصورة شمسية من شهادة الملكية المؤرخة في 20/02/2017 وشهادة الملكية المؤرخة في 04/05/2017 ومحضر تبليغ ومحضر عرض وإيداع. وأجاب المستأنف عليه بواسطة نائبه بأن الحكم المستأنف كان وجيها ومعللا تعليلا قانونيا سيما وأنه مؤسس على قرارين لمحكمة النقض، وأن المادة 299 من م ح ع تعطي لطالب الشفعة الخيار في الأخذ بالشفعة من أي مشتر شاء خاصة وأن البيع الأول والثاني قيدا بالرسم العقاري، علما بأن العقد الثاني تم بين المستأنفة باعتبارها زوجة للمشتري الثاني قصد إرهاقه بالمبلغ المحدد في العقد حسب مبلغ 300000 درهم في حين أن العقد الأول تضمن مبلغ 200000 درهم، والتمس الحكم بتأييد الحكم المستأنف.

وبناء على المستنتجات المدلى بها من قبل المستأنفين خلال فترة المداولة والتي أكدا فيها الحكم وفق سابق مستنتجاتهما.

وبناء على إدراج القضية في جلسة 28/06/2018 حضرت الأستاذة جويمعات عن الأستاذ بوشامة والأستاذ جنفي عن الأستاذ الدرقاوي وأكدت ما سبق، فتقرر اعتبار القضية جاهزة وتم حجزها للمداولة لجلسة 12/07/2018.

وبعد المداولة طبقا للقانون

في الشكـل: حيث إن الاستئناف قدم وفق الشروط الشكلية المطلوبة قانوناً فتعين بذلك قبوله شكلاً.

في الموضوع: حيث أسس المستأنفان طعنهما على الأسباب المفصلة أعلاه.

وحيث إن المحكمة بعد اطلاعها على وثائق الملف ومحتوياته ودراستها لعلل الحكم المستأنف وتمحيصها لأسباب الاستئناف تبين لها أن ما أثاره الطاعنان في محله، ذلك أن الثابت من شهادة الملكية المؤرخة في 05/07/2017 أن المشفوع من يدها المستأنفة الثانية لم تعد مالكة في الشياع وأصبحت الحصة المبيعة مقيدة في اسم المستأنف الأول مراد يوسفي وأن تغير الوضعية المذكورة كان قبل رفع دعوى الشفعة ومباشرة إجراءاتها، وأن العبرة بالنسبة للعقار المحفظ بما هو مقيد بالرسم العقاري، وأن الشفعة وفقا للفقرة الثانية من المادة 299 من مدونة الحقوق العينية تباشر ضد المقيد، فإن الحكم المستأنف لما لم يراع ذلك لم يكن مؤسسا قانونا، خصوصا وأن طالب الشفعة لم يقم بإجراء التقييد الاحتياطي لحماية حقوقه وإشعار الغير بأن حصة المشتري موضوع خصومة وفقا لما تقتضيه المادة 13 من مدونة الحقوق العينية والفصل 85 من قانون التحفيظ العقاري، ويبقى التمسك ببيع المستأنفة الثانية لحصتها لحرمانه من الشفعة غير ذي أثر، طالما لم يباشر التقييد الاحتياطي لمنعها من ذلك والحالة هاته يقتضي مباشرة دعوى الشفعة ضد المقيد بالرسم العقاري.

وحيث إنه تأسيسا على ذلك فإن الحكم المستأنف لما قضى بالشفعة في مواجهة غير المقيدة بالرسم العقاري وبإبطال عقد البيع المبرم بين المستأنفين استناد للفقرة الأولى من المادة 299 من مدونة الحقوق العينية لم يكن مؤسس قانونا لتعلقها بحالة بيع الحصة المشفوعة عدة مرات قبل انصرام أجل الشفعة عندما ترد البيوع المذكورة على العقار غير المحفظ، أما في نازلة الحالة فإنها تتعلق بالبيع المنصب على العقار المحفظ التي نظمتها الفقرة الثانية من نفس المادة والتي أوجبت مباشرة الشفعة ضد المقيد بالرسم العقاري لا غيره، وبالتالي يتعين إلغاء الحكم المستأنف والحكم من جديد بعدم قبول الدعوى.

وحيث يتعين تحميل المستأنف عليه الصائر على الدرجتين.

لهذه الأسبــــــــاب

إن محكمة الاستئناف وهي تقضي علنياً وانتهائياً وحضوريا تقرر:

في الشكــل:  بقبول الاستئناف.

في الموضوع: بإلغاء الحكم المستأنف والحكم من جديد بعدم قبول الدعوى وتحميل المستأنف عليه الصائر على الدرجتين.

وبه صدر القرار في اليوم والشهر والسنة أعلاه بالقاعة العادية للجلسات بمقر محكمة الاستئناف بوجدة دون أن تتغير الهيئة الحاكمة أثناء الجلسات.

الرئيـــس                                    المستشار المقرر                                 كــاتب الضبط